| 【案情】 原被告系兄弟，二人繼承有房屋一套，原告占70%份額，被告占30%。現(xiàn)原告起訴要求分割共有房屋，并提出根據(jù)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償被告對(duì)應(yīng)份額金錢，房屋歸其所有的分割方法。房屋評(píng)估價(jià)為160萬元，被告認(rèn)為此價(jià)明顯過低，向法院出具承諾書，表明愿以房屋總價(jià)200萬元計(jì)算，以140萬元購買原告的份額，由其取得房屋所有權(quán)；或?qū)⒎课菖馁u，雙方分配拍賣款。另查明，原告一直居住在該房屋中，無其他居所。該房屋升值潛力較大。 【評(píng)析】 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)按照房屋的評(píng)估價(jià)由原告給付被告48萬元，房屋歸原告所有。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)將房屋拍賣，將拍賣所得按各自比例分配。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，出于對(duì)雙方利益的均衡保護(hù)，房屋歸原告所有，但原告應(yīng)當(dāng)按照總價(jià)200萬元計(jì)算，付給被告60萬元。筆者贊同第三種觀點(diǎn)。 物權(quán)法第一百條第一款規(guī)定了原物分割、折價(jià)補(bǔ)償、變價(jià)分割三種法定分割方法。如何選擇分割方法因案而異，廣州房產(chǎn)糾紛律師總體上應(yīng)以保證公平、兼顧各方利益為原則。 1.對(duì)案涉房屋的分割應(yīng)以方便生產(chǎn)、生活，便于執(zhí)行為基礎(chǔ)。該房由原告同父母居住多年，現(xiàn)原告占70%份額，且無其他住房，若將房屋拍賣，原告另覓他處，實(shí)屬舍近求遠(yuǎn)，給原告的生活帶來諸多不便。同時(shí)，選擇分割方案，應(yīng)最大程度尊重雙方共識(shí)，在共有人均欲保留房屋的共識(shí)下，拍賣將使原被告的意愿落空。 2.對(duì)案涉房屋的分割應(yīng)以力求公平，充分發(fā)揮共有物分割后的經(jīng)濟(jì)效益，最大程度的滿足各方的利益需求為核心。案涉房屋以原告享有所有權(quán)為宜，但并不意味著，即應(yīng)按照原告認(rèn)可的價(jià)款予以分割。本案中，雙方均愿以評(píng)估價(jià)為基數(shù)，給付對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償，被告甚至愿高于評(píng)估價(jià)40萬元購買房屋。值得思考的是，原告提出以評(píng)估價(jià)收購被告的份額，卻不愿以同樣的價(jià)格出售其份額，且鑒于該房的升值潛力，可推斷雙方均明知以此評(píng)估價(jià)分割房屋，實(shí)為有利可圖。此外，評(píng)估價(jià)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋現(xiàn)行價(jià)值的評(píng)估，亦非法院認(rèn)定房屋價(jià)值的唯一因素。若在滿足原告享有所有權(quán)的前提下，以被告承諾的200萬元為基數(shù)，由原告補(bǔ)償被告相應(yīng)份額的款項(xiàng)，則雙方的利益均可得到最大程度的滿足。 最后，筆者認(rèn)為，法院在決定分割方法時(shí)，無需拘泥于原被告主張之方法,應(yīng)在維護(hù)共有人的利益，尊重共識(shí)，充分發(fā)揮物之效用的基礎(chǔ)上，基于公平與適當(dāng)?shù)目剂�，決定選擇一種或者綜合運(yùn)用多種分割方法。 唐文聰律師（電話：13825008183），上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所合伙人，廣州資深民事、商事、公司、刑事律師，15年的訴訟及非訴法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、中山大學(xué)法律碩士，YES律師團(tuán)隊(duì)召集人，主要專業(yè)領(lǐng)域?yàn)樾淌罗q護(hù)、訴訟與仲裁、公司與并購，行業(yè)領(lǐng)域?yàn)榛瘖y品、食品、文化娛樂、信息傳媒、能源化工、數(shù)據(jù)保護(hù)與互聯(lián)網(wǎng)，辦理了過百件的民商事、刑事案件，曾為數(shù)十家企事業(yè)單位提供了商事爭議解決及常年法律顧問等非訴訟服務(wù)。www1.yealaw.com |
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